“白菜价”的风，到底还是吹到了环京

发布日期：2024-06-24 16:06    点击次数：94

最近，河北张家口下花园区出现了一批10万元以下的白菜价房源。其中6万元就能拿下一套60㎡的两室一厅、不到9万元就可以全款买下一套78㎡的两室一厅，价格甚至还可以再往下谈谈。

房价的下降是全方面的，当地的新房、公寓价格同样出现腰斩，曾经40万一套的房子，现在只需20万出头。

张家口这批“个位数”开头的房源，大多都是没有独立产权的国企家属楼。

但挂牌价的下调，依旧述说着卖方心态的变化——以其中一套70平米的房源为例，3年前，这套房源首次在二手平台上挂牌，售价18万元。而后，它的房价一路下降，最终降至今年3月的6万元。

与3年前相比，这套房源的售价已下降2/3，但依旧未能成功售出。

这些价格便宜的家属楼房源，基本都存在产权问题，房子虽然是70年大产权，但因其归属于国企，而非个人，不能过户，因此存在一定风险。哪怕这些房源的挂牌价还在进一步下探，依旧少有人问津，因为当地不缺便宜的房源，甚至还有新房。

之前，张家口搭载着“冬奥会+环京”双重光环，吸引来大量开发商，当地房价也跟着水涨船高，就连张家口下面的县城房价都跟着起飞了。

在冬奥会结束的第二周（2022年3月），张家口的二手房均价是10144元/㎡，达到了近年来的巅峰。只是没想到，房地产寒冬直接将其打回原形——房价不断下滑，截至目前，张家口的二手房均价已经跌至6814元/㎡。

之前冲着冬奥会去的人，均价1万/㎡的楼盘，现在不到4000元/㎡，价格直接腰斩。

除了购房者，还有一大批开发商也跟着留了下来——项目卖不出去，这些房企为了补上工程款，开发商只能用房子抵债，大量工抵房也在冲击着张家口的楼市。

例如京北·橡树湾项目，这是华润的项目，主打花园洋房。项目在2019年开盘，当时开盘价是7500元/㎡，后来房价一路上涨，到2021年左右的均价是9500元/㎡。现在京北·橡树湾一套81㎡的工抵房，总价20万出头，折合单价约3000元/㎡。

换句话说，京北·橡树湾项目现在已经跌破开盘价。

无独有偶，恒大在张家口下面的怀来县开发项目京北恒大国际文化城，当时的恒大还是头部房企，售楼处坐满了从北京来的购房者，就连公寓的单价都近万元。2018年，北京打工人小李以50万的总价在当地买下一套公寓，如今，6年过去了，这套房子的价值已经降至十万出头，

跟其他环京城市一样，张家口的房价，也是北京购房者带起来的。

此前，北京楼市调控政策严格，房价高，大量需求外溢，再加上开发商的炒作，大量需求外溢到环京一带，房价也随之上涨。涨得最狠的，是曾经的燕郊，在2017年其房价一度超过3万/㎡，后来政策一下来，燕郊房价就掉了，时至今日也未能翻身。

归根到底，是这些城市的产业链支撑不起如此高昂的房价，等到潮水褪去，当地的房价自然也就现原形了。而这也是很多三四线城市所面临的问题，自身撑不起高房价，之前靠着需求外溢吃到的红利，在楼市寒冬来临，只能原原本本地吐出来。

在这些城市购房的人，估计还要被套很长一段时间。

投资永远都具有风险，之前很多人靠着投资房产获得了丰厚的回报，以致于在很长一段时间内，很多人都过于依赖房地产投资，从而忽视了风险的存在。

这几年，房贷断供的情况并不罕见，有些人是因为实在无力承担房贷，还有一部分人是因为房价下跌太快，每月偿还的房贷甚至超过了房屋自身的价值，取舍之下选择断供。

之前躺着数钱的银行，现在也被形势逼到了不得不变的地步——在这两年里，银行一步步放宽了自己的底线，从“延期还贷”，到“下调存量房贷利率”，再到现如今的“先息后本”——申请之后，购房者可先还利息，再还本金。

据了解，北京、苏州、广州、珠海等城市均有银行推出了“先息后本”的贷款政策。

以北京为例，目前在北京地区的建行可以申请“先息后本”，最长可以将房贷延长2年，申请成功后，2年内，购房者只需向银行支付利息及最低1元的本金，2年之后再正常偿还银行本息。

而在广州，多家银行推出了“先息后本”政策，不过银行对申请人的条件有限制，广州银行要求申请人必须是公务员或者事业编，而农商银行要求申请人月收入1.5万元以上。

不得不说，银行现在都被逼急了。只是被逼急的，岂止银行一个。

最近，上海、广州、深圳三城陆续出台了楼市新政——5月27日，上海出台下调贷款买房首付比例、降低贷款利率等支持性政策；5月28日，广州、深圳紧跟上海步伐，在同一天落地降首付、降利率措施。

以广州为例，目前多家国有大行已对房贷利率进行了下调，首套房最低贷款利率调整为3.4%，二套房最低贷款利率调整为3.8%，与此前执行的最低利率相比，首套房、二套房贷款利率均下调了45个基点。

在新政的刺激下，上海二手房的成交量大涨，其中5月28日至6月1日连续3天成交超900套，处于今年以来的最高位；深圳、广州两地的楼市也出现明显升温，成交量较上月增长明显。

4个一线城市中，只有北京还没放开了。

不过，北京楼市本身就要比其他三城稳健许多，其二手房成交量一直维持在楼市荣枯线（1.2万套）附近——据北京住建委的网签数据显示，5月北京二手房网签量为13383套，环比上涨0.2%，同比上涨3.1%。

总体来看，4个一线城市的表现都不算太差，但二三线城市的回暖还要看后续的政策，毕竟楼市回暖不是一朝一夕的事，房地产市场的复苏受政策、经济、人口等多方因素的影响，缺一不可。

今年的楼市主要还是以“复苏”为主，大涨还是要看下半年的经济发展。

这两年，楼市政策出台得格外的多，但是楼市平平无起色。

归根到底，就是之前的房价上涨得太狠，很多城市的房价都被哄抬到了它不属于的高度，“德不配位”。等到房子没有炒作空间了，这些城市就变得格外尴尬了。

最典型的就是深圳，之前房价疯涨，很多人都要深夜排队买房。楼市寒冬来后，1700多万人的深圳，每月二手房成交量基本却在2000套左右徘徊，而当地的楼市荣枯线是5000套。

这两年，很多城市都在挤泡沫，房价下降，房企拿地开发的动作也是越来越少，整个楼市都在低位运转。

等到楼市泡沫挤得差不多，需求也就该陆续入市了。